Immobilier

Le secteur de l’immobilier connaît un essor sans précédent au Maroc, suite à la mise en place de la stratégie nationale en matière d’urbanisme, à l’exonération des taxes dans le cadre de la politique des 200.000 logements et à la baisse des taux d’intérêt. Soutenu par le produit du logement à 140.000 dirhams en faveur des familles à revenus limités, ce programme national, totalement exonéré d’impôts, vise à faire bénéficier les familles les plus démunies des subventions de l’État, notamment celles dont le salaire mensuel n’excède pas 1,5 fois le SMIG (2.700 dirhams), à diversifier l’offre en logements dans le cadre de la lutte contre l’habitat insalubre et à impliquer les petits et moyens promoteurs immobiliers dans ce type de projets.

Afin de résorber le déficit cumulé en logements, le Maroc a fortement investi, depuis le milieu des  années 1990, dans l’amélioration de l’offre avec des chantiers phares à finalité sociale visant l’amélioration des conditions de vie des populations, particulièrement celles défavorisées: les  programmes de 200.000 unités sociales, «Villes Sans Bidonvilles», l’habitat à Faible Valeur Immobilière, le logement social à 250.000DH, les villes nouvelles, la mise à niveau urbaine. 
Pour le ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville, ces chantiers ont enclenché une dynamique  importante confirmée par des indicateurs macro- économiques (la consommation du ciment qui atteint 14 millions de tonnes, une valeur ajoutée de près de 58 milliards de DH et bien d’autres indicateurs). Cette dynamique a été accompagnée par des réformes majeures concernant les volets institutionnels à travers le renforcement de la filière publique et privée, du financement par la création de fonds de soutien et d’appuis, fiscal via l’octroi d’avantages fiscaux,  juridique et réglementaire et par  une refonte de l’arsenal juridique et technique. Ces efforts ont été couronnés par la réduction du  déficit en logements passé de 1.240.000 unités en 2002 à près de 400.000 unités en 2017, par l’amélioration des conditions de vie d’un million et demi de la population ainsi que par l’accès à la propriété de plus de 62% de Marocains.  
S’agissant du financement de l’habitat, les pouvoirs publics ont,  depuis l’indépendance, mis en place différents mécanismes destinés à encourager la production, mais aussi et surtout l’acquisition de logement clef en main :
-Les  ristournes d’intérêts accordées par l’Etat via les établissements de crédits agréés aux logements économiques (action abandonnée en 2004).
-Les avances à taux zéro au profit de certains ménages acquéreurs de logements sociaux (action abandonnée en 2004);
-Les financements des acquisitions garantis par l’Etat (Fogarim, Fogaloge et Fogalef) accompagnant les logements sociaux à prix plafonnés à partir de 2004 (A fin 2017, 193.600 ménages bénéficiaires).
-Les préfinancements de la promotion immobilière au profit des logements sociaux, notamment, avec  une  forte croissance jusqu’en 2012 et un ralentissement depuis cette période;
-L’accès des promoteurs immobiliers au foncier public bon marché dans le cadre de programmes de logements sociaux conventionnés (140.000DH, 200.000DH, puis 250.000DH). 
Aussi et dfns le but d’élargir l’accès aux ressources  financières de  longue  durée  (souvent  évoquées comme   contrainte majeures qui  pèsent sur le financement du secteur de  l’habitat) et de faciliter le refinancement bancaire sur le marché financier, le Maroc a enrichi son paysage financier par  l’introduction de la titrisation des créances  hypothécaires  (loi  10-98) à partir de  1999.  A aujourd’hui,  12 opérations ont été réalisées dans ce cadre portant sur un total d’actifs de 12 milliards de DH dont  75% concernent  des  créances  immobilières.

Dans le même ordre d’idées, le système financier marocain vient d’être consolidé par la création de banques participatives. Celles-ci devront permettre de diversifier la  gamme des  produits  proposés aux agents économiques optant pour ce type de financement. Outre le financement bancaire, le secteur de l’habitat bénéficie d’autres sources de financement privé, en  l’occurrence le  micro crédit (auto-construction),  les sociétés  de  financement, les coopératives d’habitation.
Selon les dernières statistiques du ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville, plus de 366.000 unités de logements sociaux à 250.000 dirhams ont été construites au Maroc depuis 2010, année de lancement du programme d’habitat social, et jusqu’à fin 2017.
D’après la secrétaire d’État chargée de l’Habitat, Fatna El Khiyel , 277.583 familles ont bénéficié du programme national «villes sans bidons villes» depuis son lancement. Lors d’une récente intervention à la Chambre des représentants, Mme El Khiyel a ajouté que plus de 60.000 familles attendent le déménagement, notant que ce programme ambitionnait d’éradiquer les bidons villes dans 85 villes. Elle a, toutefois, noté que, jusqu’ici, seulement 59 villes sur un total de 85 villes sont déclarées sans bidons villes. La dernière étant la ville de Brouj. 

Mme  El Khiyel  a souligné que parmi les problèmes qui entravent le succès du programme, figurent la rareté et le coût élevé de l’immobilier, ce qui entraine le déplacement des familles en dehors des zones urbaines.
La secrétaire d’État a, d’autre part, expliqué que malgré le succès important du programme, il n’a pas atteint ses objectifs, pour plusieurs raisons, notamment l’écart entre le nombre des familles ciblées (270.000 familles) lors de son lancement en 2004 et le nombre des familles révélé après la mise à jour des statistiques (420.000). Il ya aussi le refus d’adhésion de la part de certaines familles, l’expansion des zones urbaines, l’accroissement naturel des familles résidant dans ces quartiers, le phénomène de division des baraques, la difficulté de répondre aux demandes des sous-familles et de modifier les critères, la rareté de l’immobilier à mobiliser et la difficulté d’accéder aux crédits bancaires.
En  matière d’intervention dans les quartiers non réglementaires et sous-équipés, la stratégie d’intervention est fondée sur une double démarche. La première consiste à endiguer le phénomène et le régulariser en l’intégrant comme forme d’urbanisation.

La seconde repose sur une démarche préventive qui  s’appuie sur un aménagement foncier ambitieux et adapté aux couches des populations clientes d’un certain type d’habitat.
Durant la période 2002-2016, ce programme a permis l’amélioration des conditions d’habiter de près  de 1,3 million de ménages, et  ce à travers la signature de 552 conventions nécessitant un investissement total de 13 milliards de dirhams.
Toutefois, certains objectifs n’ont été atteints que  partiellement et nécessitent l’engagement  d’une  réflexion partagée et consensuelle.  Aussi, et en vue d’améliorer les efforts consentis et les faire converger avec les exigences du marché, des études et enquêtes ont été réalisées et ont démontré la nécessité de maintenir, revoir ou réorienter les chantiers entrepris : 1,5 million de demandeurs d’un logement, émergence de nouveaux types de demandes, plus de  40% de la demande orientée vers le produit  social, une demande en locatif estimée à 13% et une demande de la classe moyenne de 14%. Ainsi, les programmes en cours, étant presque arrivés à terme alors que la demande en logements persiste, de nouveaux efforts sont à déployer pour garantir un marché efficient et répondre à des besoins encore latents, et ce à travers l’initiation de mesures susceptibles de redynamiser le secteur de l’habitat. Cette démarche requiert la mise en place d’une vision basée sur des actions innovantes et efficaces  focalisées  essentiellement sur la réponse à la question de l’abordabilité en terme de logements et la recherche d’une meilleure rentabilité sociale, la résorption et la prévention de l’habitat insalubre, la stimulation du secteur locatif, la prise en compte des aspects qualitatifs et de durabilité et l’intégration des notions de mixité sociale et le respect  de l’équité spatiale y compris entre l’urbain et le rural. 

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